Cara Mengurus HGB ke SHM: Panduan Lengkap Syarat, Prosedur, dan Biaya

1. Pengertian HGB dan SHM: Memahami Perbedaan Mendasar

Sebelum membahas cara mengurus HGB ke SHM, penting untuk memahami perbedaan mendasar antara kedua jenis sertifikat ini. Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain dengan jangka waktu tertentu, biasanya berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun.

Sementara itu, Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan status kepemilikan tertinggi atas tanah di Indonesia yang memberikan hak kepemilikan penuh tanpa batas waktu. Pemilik SHM memiliki kewenangan penuh dalam mengelola tanah dan bangunan tersebut, dapat diwariskan, dijual, atau dijadikan agunan bank dengan lebih mudah.

Perbedaan krusial lainnya adalah dari segi kekuatan hukum. SHM memiliki kedudukan hukum yang lebih kuat dan tidak dapat diganggu gugat, sedangkan HGB memiliki keterbatasan waktu dan hanya memberikan hak atas bangunan, bukan tanah secara penuh. Karena alasan inilah banyak pemilik properti yang ingin mengetahui cara mengurus HGB ke SHM untuk memperkuat status kepemilikan mereka.

Melansir dari Kompas.com, Plt. Kepala Biro Hubungan Masyarakat Kementerian ATR/BPN Yulia Jaya Nirmawati mengatakan bahwa biaya mengubah status HGB ke SHM hanya sebesar Rp 50.000, sesuai Peraturan Pemerintah 128 tahun 2015 tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak di Kementerian ATR/BPN, dengan ketentuan berlaku untuk status HGB dengan pemanfaatan rumah tinggal seluas maksimal 600 meter persegi.

2. Syarat dan Dokumen yang Diperlukan untuk Mengurus HGB ke SHM

Dalam proses cara mengurus HGB ke SHM, terdapat perbedaan persyaratan berdasarkan luas tanah properti yang dimiliki. Untuk tanah dengan luas maksimal 600 meter persegi, dokumen yang diperlukan relatif lebih sederhana dibandingkan dengan tanah yang luasnya melebihi 600 meter persegi.

Untuk Tanah dengan Luas Maksimal 600 m²:

1. Formulir permohonan yang telah diisi lengkap dan ditandatangani di atas materai oleh pemohon atau kuasanya
2. Surat kuasa apabila proses pengurusan diwakilkan kepada orang lain
3. Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga (KK) yang telah dicocokkan dengan dokumen asli oleh petugas loket
4. Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan
5. Sertifikat HGB asli yang akan diubah statusnya
6. IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau surat keterangan dari Kepala Desa/Lurah untuk rumah tinggal
7. Surat persetujuan kreditur jika properti sedang dibebani hak tanggungan
8. Surat pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa
9. Surat pernyataan penguasaan fisik atas tanah
10. Surat pernyataan tidak menguasai tanah lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal

Untuk Tanah dengan Luas Lebih dari 600 m²:

Selain dokumen-dokumen yang disebutkan di atas, untuk tanah dengan luas lebih dari 600 meter persegi diperlukan tambahan dokumen berupa konstatering report dari BPN. Konstatering report adalah laporan pemeriksaan fisik tanah yang dilakukan oleh petugas BPN untuk memastikan kondisi dan batas-batas tanah sesuai dengan dokumen yang ada.

Melansir dari Kompas.com, dokumen persyaratan yang perlu disiapkan untuk mengurus perubahan HGB ke SHM meliputi formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani di atas materai, serta IMB atau surat keterangan dari kepala desa/lurah untuk rumah tinggal hingga 600 meter persegi, dengan tambahan pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa, bukti penguasaan fisik, serta keterangan lengkap mengenai identitas, luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohonkan.

3. Prosedur dan Langkah-Langkah Mengurus HGB ke SHM

Setelah memahami syarat dan dokumen yang diperlukan, langkah selanjutnya adalah mengetahui prosedur cara mengurus HGB ke SHM secara detail. Proses ini dapat dilakukan dengan mendatangi kantor ATR/BPN setempat atau melalui aplikasi digital yang disediakan pemerintah.

Langkah 1: Kunjungi Kantor BPN

Datanglah ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) atau Kantor Pertanahan (Kantah) di wilayah lokasi properti Anda berada. Kunjungi loket pelayanan yang sesuai dan serahkan seluruh dokumen persyaratan yang telah disiapkan kepada petugas.

Langkah 2: Pengisian Formulir Permohonan

Isi formulir permohonan perubahan hak dengan lengkap dan benar. Pastikan untuk menandatangani formulir di atas materai. Dalam formulir ini, Anda harus mengisi informasi seperti identitas diri lengkap, pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa, luas tanah yang dimohonkan, pernyataan menguasai tanah secara fisik, dan pernyataan tidak menguasai tanah lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal.

Langkah 3: Pembayaran Biaya Administrasi

Setelah formulir diisi dan dokumen diserahkan, lakukan pembayaran biaya pendaftaran di loket pembayaran. Untuk permohonan SHM atas tanah dengan luas maksimal 600 meter persegi, biaya pendaftaran yang dikenakan adalah sebesar Rp50.000 per sertifikat hak atas tanah sesuai ketentuan yang berlaku.

Langkah 4: Verifikasi dan Pengukuran Tanah

Petugas BPN akan melakukan verifikasi kelengkapan dokumen dan legalitas tanah. Jika diperlukan, tim dari BPN akan melakukan pengukuran ulang tanah untuk memastikan luas dan batas tanah sesuai dengan sertifikat yang ada. Proses pengukuran ini penting untuk menerbitkan surat ukur yang akurat.

Langkah 5: Proses Pemberian Hak

Setelah pengukuran selesai, Seksi Pemberian Hak Tanah (PHT) akan memproses pemberian hak dengan menerbitkan SK Hak berupa SK Hak Milik. Kemudian, sertifikat akan diterbitkan di Seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI) dalam bentuk SHM yang sudah dibukukan.

Langkah 6: Pengambilan Sertifikat SHM

Setelah proses administrasi dan verifikasi selesai tanpa kendala, Anda akan mendapatkan pemberitahuan bahwa SHM sudah siap diambil. Sertifikat dapat diambil di loket pelayanan kantor BPN tempat Anda mengajukan permohonan. Proses penerbitan HGB ke SHM biasanya memakan waktu sekitar 5 hari kerja sejak dokumen dinyatakan lengkap.

Melansir dari Rumah123.com, mengurus HGB menjadi SHM termasuk dalam layanan pertanahan hak untuk rumah tinggal yang diatur oleh Kementerian ATR/BPN.

4. Rincian Biaya Mengurus HGB ke SHM

Memahami rincian biaya adalah bagian penting dalam cara mengurus HGB ke SHM. Total biaya yang diperlukan terdiri dari beberapa komponen yang perlu dipersiapkan oleh pemohon, dengan besaran yang bervariasi tergantung pada luas tanah dan nilai properti.

1. Biaya Pendaftaran

Biaya pendaftaran untuk perubahan HGB ke SHM dengan luas tanah maksimal 600 meter persegi adalah sebesar Rp50.000 per sertifikat. Biaya ini merupakan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB merupakan komponen biaya terbesar dalam proses perubahan HGB ke SHM. Besaran BPHTB dihitung berdasarkan rumus: 5% × (NPOP - NPOPTKP), di mana NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak dan NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Sebagai contoh, jika NPOP sebesar Rp200.000.000 dan NPOPTKP sebesar Rp80.000.000, maka BPHTB yang harus dibayar adalah 5% × (Rp200.000.000 - Rp80.000.000) = Rp6.000.000.

3. Biaya Pengukuran Tanah (untuk luas >600 m²)

Untuk properti dengan luas tanah lebih dari 600 meter persegi, akan dikenakan biaya pengukuran tanah. Rumus perhitungannya adalah: {(Luas Tanah / 500) × 120.000} + 100.000. Sebagai contoh, untuk tanah seluas 800 meter persegi, biaya pengukurannya adalah: {(800/500) × 120.000} + 100.000 = Rp292.000.

4. Biaya Konstatering Report (untuk luas >600 m²)

Biaya konstatering report juga dikenakan untuk tanah dengan luas lebih dari 600 meter persegi. Rumus perhitungannya adalah: {(Luas Tanah / 500) × 20.000 + 350.000} / 2. Untuk tanah seluas 800 meter persegi, biayanya adalah: {(800/500) × 20.000 + 350.000} / 2 = Rp191.000.

5. Biaya Notaris atau PPAT (Opsional)

Jika Anda menggunakan jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membantu proses pengurusan, akan ada biaya tambahan. Berdasarkan UU No.30 Tahun 2004, tarif jasa notaris ditentukan berdasarkan nilai ekonomis dan sosiologis setiap akta yang dibuat, umumnya berkisar antara 0,5-1% dari nilai transaksi atau sekitar Rp2.000.000.

Melansir dari Antara News, total biaya biasanya berkisar antara Rp 6-8 juta, tergantung luas dan kondisi tanah, dengan proses administrasi di Kantor BPN umumnya memakan waktu ± 5 hari kerja sejak dokumen lengkap dan pembayaran dilakukan.

5. Cara Mengurus HGB ke SHM Tanpa IMB

Salah satu pertanyaan yang sering muncul adalah bagaimana cara mengurus HGB ke SHM jika pemilik rumah tidak memiliki IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Meskipun IMB merupakan salah satu dokumen yang diperlukan, masih ada alternatif solusi untuk kondisi ini.

Cara paling aman adalah dengan mengurus PBG terlebih dahulu sebelum mengajukan perubahan HGB ke SHM. Berbeda dengan IMB yang harus diurus sebelum proses pembangunan, PBG dapat diurus ketika proses pembangunan sedang berlangsung atau bahkan setelah selesai, sehingga alur pengurusan dokumen menjadi lebih mudah.

Namun, jika belum memiliki dana untuk mengurus PBG, Anda tetap bisa melakukan cara mengurus HGB ke SHM tanpa IMB. Caranya adalah dengan meminta surat pengantar atau surat keterangan dari kantor desa atau kelurahan setempat. Di dalam surat tersebut nantinya akan tercantum keterangan bahwa rumah memang digunakan sebagai tempat tinggal, bukan untuk keperluan komersial.

Surat keterangan dari Kepala Desa atau Lurah ini dapat menjadi pengganti IMB untuk permohonan perubahan hak dari HGB menjadi SHM, khususnya untuk rumah tinggal dengan luas hingga 600 meter persegi. Pastikan surat keterangan tersebut dibuat secara resmi dan memuat informasi lengkap mengenai identitas pemilik, lokasi properti, dan peruntukan bangunan.

6. Cara Mengurus HGB ke SHM Secara Online Melalui Aplikasi Sentuh Tanahku

Seiring dengan perkembangan teknologi dan transformasi digital layanan publik, kini cara mengurus HGB ke SHM dapat dilakukan secara online melalui aplikasi resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN yang bernama Sentuh Tanahku. Aplikasi ini mempermudah masyarakat untuk mengakses berbagai layanan pertanahan tanpa harus datang langsung ke kantor BPN.

Langkah-Langkah Mengurus HGB ke SHM Melalui Aplikasi Sentuh Tanahku:

1. Unduh dan Instal Aplikasi: Download aplikasi Sentuh Tanahku yang tersedia secara gratis di Google Play Store atau App Store. Aplikasi ini merupakan platform resmi dari Kementerian ATR/BPN.
2. Registrasi dan Login: Lakukan registrasi dengan mengisi data diri lengkap dan buat akun. Setelah berhasil registrasi, login ke aplikasi menggunakan username dan password yang telah dibuat.
3. Pilih Menu Informasi Layanan: Dari halaman utama aplikasi, pilih menu "Informasi Layanan" untuk melihat daftar layanan pertanahan yang tersedia.
4. Pilih Sub-Menu Perubahan Hak: Temukan dan pilih sub-menu "Perubahan Hak" yang berkaitan dengan perubahan jenis kepemilikan tanah.
5. Klik Opsi Perubahan HGB ke SHM: Pilih opsi "perubahan hak guna bangunan menjadi hak milik atas sebidang tanah yang merupakan rumah tinggal". Fitur ini dirancang khusus untuk rumah tinggal yang ingin dinaikkan status kepemilikannya.
6. Lengkapi Dokumen Digital: Upload semua dokumen persyaratan yang telah dipindai dalam format digital sesuai dengan ketentuan yang diminta.
7. Submit Permohonan: Setelah semua dokumen terupload dengan lengkap, submit permohonan dan tunggu proses verifikasi dari petugas BPN.
8. Monitor Status Permohonan: Anda dapat memantau status permohonan secara real-time melalui aplikasi dan akan mendapat notifikasi jika ada update atau dokumen tambahan yang diperlukan.

Melansir dari Antara, proses konversi dari Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) sudah bisa dilakukan secara daring melalui aplikasi resmi milik Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN yang bernama Sentuh Tanahku, di mana aplikasi ini menjadi solusi digital yang mempermudah proses administrasi pertanahan dengan masyarakat cukup menggunakan ponsel pintar untuk mengakses berbagai layanan, sejalan dengan komitmen pemerintah untuk memberikan kepastian hukum sekaligus efisiensi pelayanan.

7. FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)

1. Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengurus HGB ke SHM?

Proses pengurusan perubahan HGB ke SHM membutuhkan waktu sekitar 5 hari kerja sejak dokumen dinyatakan lengkap oleh petugas loket di Kantor Pertanahan. Namun, waktu ini dapat bervariasi tergantung pada kelengkapan dokumen dan antrean permohonan di kantor BPN setempat.

2. Apakah semua jenis HGB bisa diubah menjadi SHM?

Tidak semua HGB dapat diubah menjadi SHM. Yang dapat diubah adalah HGB untuk rumah tinggal dengan luas maksimal 600 meter persegi atau rumah toko dengan luas maksimal 120 meter persegi. HGB untuk keperluan komersial atau industri memiliki ketentuan yang berbeda dan umumnya tidak dapat diubah menjadi SHM.

3. Apakah wajib menggunakan jasa notaris untuk mengurus HGB ke SHM?

Tidak wajib. Anda dapat mengurus sendiri perubahan HGB ke SHM dengan mendatangi kantor BPN setempat. Namun, jika Anda tidak memiliki waktu atau ingin proses berjalan lebih mudah, Anda dapat menggunakan jasa notaris atau PPAT dengan biaya tambahan sekitar 0,5-1% dari nilai transaksi.

4. Bagaimana jika nama di sertifikat HGB berbeda dengan pemilik saat ini?

Jika nama yang tertera dalam sertifikat HGB bukan nama pemilik saat ini, maka harus dilakukan proses balik nama terlebih dahulu sebelum mengajukan perubahan ke SHM. Proses balik nama ini akan dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai dengan nilai properti.

5. Apakah properti yang sedang dalam status kredit bisa diubah HGB-nya menjadi SHM?

Ya, properti yang sedang dalam status kredit atau dibebani hak tanggungan tetap bisa diajukan perubahan dari HGB ke SHM. Namun, Anda harus melampirkan surat persetujuan dari kreditur (bank atau lembaga pembiayaan) sebagai salah satu syarat pengajuan permohonan.

6. Apa yang terjadi jika HGB sudah habis masa berlakunya?

Jika HGB sudah habis masa berlakunya, Anda masih dapat mengajukan perubahan ke SHM asalkan tidak lebih dari 2 tahun setelah masa berlaku HGB berakhir. Namun, sebaiknya proses perubahan dilakukan sebelum masa berlaku HGB habis untuk menghindari komplikasi administrasi.

7. Apakah ada perbedaan biaya untuk tanah di kota besar dan kota kecil?

Biaya pendaftaran dan administrasi di BPN relatif sama untuk seluruh Indonesia, yaitu Rp50.000 untuk luas maksimal 600 meter persegi. Namun, komponen BPHTB akan berbeda karena dihitung berdasarkan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang berbeda-beda di setiap daerah. Tanah di kota besar umumnya memiliki NJOP lebih tinggi sehingga BPHTB yang harus dibayar juga lebih besar.