Cara Mengurus AJB Tanah ke SHM: Panduan Lengkap dan Praktis

1. Pengertian AJB dan SHM dalam Kepemilikan Tanah

Sebelum membahas cara mengurus AJB tanah ke SHM, penting untuk memahami perbedaan mendasar antara kedua dokumen ini. Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen legal yang dibuat oleh PPAT saat terjadi transaksi jual beli tanah atau rumah. Dokumen ini menegaskan adanya perpindahan hak dari penjual kepada pembeli dan memiliki kekuatan hukum sebagai bukti terjadinya transaksi.

Namun demikian, AJB bukanlah sertifikat kepemilikan. Dokumen ini hanya menandakan bahwa telah terjadi peristiwa perdata berupa jual beli terhadap tanah atau rumah. Tanpa adanya sertifikat resmi dari BPN, status kepemilikan masih bisa dipertanyakan dan berisiko menimbulkan sengketa di kemudian hari.

Sementara itu, Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bukti kepemilikan terkuat atas tanah atau rumah yang memberikan hak penuh kepada pemilik. Dengan SHM, pemilik dapat menggunakan, memanfaatkan, dan mengalihkan tanah tersebut sesuai ketentuan hukum yang berlaku. SHM tidak memerlukan perpanjangan, dapat diwariskan, dan memberikan perlindungan hukum yang komprehensif.

Melansir dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA), sertifikat merupakan bukti autentik mengenai hak kepemilikan properti. Oleh karena itu, mengubah AJB menjadi SHM adalah langkah krusial untuk melegitimasi kepemilikan atas properti yang baru dibeli.

2. Persyaratan Dokumen untuk Mengurus AJB ke SHM

Kelengkapan dokumen merupakan faktor penting dalam mempercepat proses pengurusan. Untuk mengurus perubahan AJB tanah ke SHM, terdapat sejumlah persyaratan yang harus dipenuhi oleh pembeli maupun penjual.

Dokumen dari Pihak Pembeli

Pihak pembeli sebagai pemohon SHM perlu menyiapkan beberapa dokumen penting. Pertama adalah fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) yang masih berlaku dan telah dicocokkan dengan dokumen asli oleh petugas loket. Kedua, fotokopi Kartu Keluarga (KK) yang menunjukkan status kependudukan pemohon.

Selain itu, fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) juga diperlukan sebagai identitas perpajakan pemohon. Dokumen-dokumen ini akan digunakan untuk verifikasi identitas dan memastikan bahwa pemohon adalah pihak yang berhak mengajukan permohonan sertifikat.

Dokumen dari Pihak Penjual

Dari pihak penjual, diperlukan fotokopi KTP dan Kartu Keluarga sebagai bukti identitas. Dokumen penting lainnya adalah Sertifikat Hak Atas Tanah lama yang masih atas nama penjual, yang akan menjadi dasar peralihan hak kepemilikan.

Penjual juga harus melampirkan bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan. Selain itu, diperlukan surat pernyataan yang menyatakan bahwa tanah tidak dalam keadaan sengketa, yang ditandatangani oleh RT dan RW, kemudian disahkan oleh kelurahan setempat.

Dokumen Transaksi dan Perpajakan

Dokumen utama yang menghubungkan pembeli dan penjual adalah Akta Jual Beli (AJB) asli dari PPAT. Dokumen ini menjadi bukti sah terjadinya transaksi jual beli tanah atau rumah. Selain AJB, diperlukan juga bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) dari penjual dan bukti pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dari pembeli.

Menurut informasi dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), semua dokumen tersebut harus dilengkapi agar proses pengurusan bisa berjalan tanpa hambatan. Kelengkapan dokumen akan sangat memperlancar proses di kantor BPN dan mempercepat penerbitan sertifikat.

3. Prosedur Lengkap Cara Mengurus AJB Tanah ke SHM

Setelah semua dokumen persyaratan lengkap, langkah selanjutnya adalah mengikuti prosedur pengajuan di Badan Pertanahan Nasional. Proses ini melibatkan beberapa tahapan yang harus dilalui secara berurutan.

1. Pengajuan Permohonan ke BPN

Tahap awal dalam cara mengurus AJB tanah ke SHM adalah mendatangi kantor BPN sesuai dengan lokasi properti berada. Ambil nomor antrean dan menuju ke loket pelayanan sertifikat tanah. Petugas akan memberikan formulir permohonan yang harus diisi dengan lengkap dan benar.

Formulir tersebut harus ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai. Jika pengurusan dikuasakan kepada pihak lain, diperlukan surat kuasa yang sah. Setelah formulir diisi, serahkan formulir beserta seluruh dokumen persyaratan kepada petugas untuk diverifikasi kelengkapannya.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, khususnya Pasal 37, disebutkan bahwa setiap pengurusan balik nama sertifikat tanah harus melalui PPAT. Dalam proses ini, PPAT akan memeriksa kesesuaian data yuridis dan data teknis sertifikat tanah pemilik lama di BPN.

2. Verifikasi dan Penerimaan Berkas

Setelah menyerahkan dokumen, petugas BPN akan melakukan verifikasi kelengkapan dan keabsahan dokumen yang diajukan. Proses verifikasi ini penting untuk memastikan bahwa semua persyaratan telah terpenuhi dan tidak ada dokumen yang cacat hukum.

Jika semua dokumen dinyatakan lengkap dan memenuhi syarat, pemohon akan mendapatkan bukti penerimaan berkas. Bukti ini penting sebagai tanda bahwa permohonan telah resmi diterima dan akan diproses lebih lanjut oleh BPN.

3. Pengukuran dan Pemetaan Tanah

Tahap selanjutnya adalah pengukuran tanah oleh petugas BPN. Setelah berkas permohonan dinyatakan lengkap, pihak BPN akan menjadwalkan kunjungan ke lokasi properti untuk melakukan pengukuran dan pemetaan tanah secara resmi.

Tujuan pengukuran adalah untuk memastikan data luas dan batas-batas tanah sesuai dengan yang tertera di dokumen. Pastikan pemohon atau wakil yang sah hadir saat pengukuran untuk menunjukkan batas-batas tanah yang diajukan. Hasil pengukuran ini akan diproses, digambar, dan dipetakan di BPN, kemudian disahkan oleh pejabat yang berwenang.

4. Pengesahan Surat Ukur

Setelah melakukan pengukuran di lapangan, petugas BPN akan melakukan pemetaan dan pencetakan hasil pengukuran. Data luas dan batas tanah akan dituangkan dalam bentuk Surat Ukur yang kemudian akan disahkan oleh pejabat berwenang di BPN.

Surat Ukur ini menjadi dokumen penting yang akan menjadi dasar penerbitan sertifikat. Dokumen ini memuat informasi teknis tentang tanah, termasuk luas, batas-batas, dan koordinat geografis lokasi tanah.

5. Pembayaran Biaya Pendaftaran

Setelah proses pengukuran dan pemetaan selesai, pemohon akan diminta untuk melakukan pembayaran biaya pendaftaran SK Hak. Besaran biaya bervariasi tergantung pada luas dan lokasi tanah, serta Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) di daerah tersebut.

Pembayaran dapat dilakukan di loket pembayaran BPN atau melalui bank yang ditunjuk. Simpan bukti pembayaran dengan baik karena akan diperlukan untuk pengambilan sertifikat nantinya.

6. Penerbitan dan Pengambilan Sertifikat

Tahap akhir adalah penerbitan Sertifikat Hak Milik. Setelah pembayaran lunas, BPN akan memproses penerbitan sertifikat hak atas tanah. Menurut informasi resmi dari Kementerian ATR/BPN, waktu penyelesaian pengurusan AJB ke SHM rata-rata memakan waktu sekitar lima hari kerja, dihitung sejak seluruh berkas persyaratan dinyatakan lengkap.

Namun dalam praktiknya, proses penerbitan sertifikat dapat memakan waktu antara 60 hingga 120 hari kerja, tergantung kompleksitas kasus dan beban kerja kantor BPN setempat. Pihak BPN akan menghubungi pemohon jika sertifikat sudah jadi dan siap untuk diambil.

4. Estimasi Biaya Mengurus AJB Tanah ke SHM

Biaya pengurusan AJB ke SHM tidak dapat dipukul rata karena sangat bergantung pada beberapa faktor utama. Pemahaman tentang komponen biaya ini penting agar dapat mempersiapkan dana dengan tepat.

Komponen Biaya di BPN

Biaya pembuatan sertifikat di BPN ditentukan berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan. Perhitungannya menggunakan rumus: Nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi) : 1.000.

Sebagai contoh, jika seseorang membeli tanah seluas 150 meter persegi di wilayah dengan nilai tanah Rp1 juta per meter persegi, maka biaya pengurusan AJB ke SHM di Kantor Pertanahan adalah sekitar Rp150.000. Untuk tanah seluas 100 meter persegi di DKI Jakarta, biaya yang dikenakan sekitar Rp528.000.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 13 Tahun 2010, tarif untuk pengukuran tanah dapat dihitung dengan rumus berbeda tergantung luas tanah. Untuk luas tanah sampai 10 hektare, rumusnya adalah: TU = (L / 500 x HSBKU) + Rp100.000. Untuk luas tanah antara 10 hingga 1000 hektare: TU = (L / 4000 x HSBKU) + Rp14.000.000. Sedangkan untuk luas tanah di atas 1000 hektare: TU = (L / 10000 x HSBKU) + Rp134.000.000.

Biaya Tambahan Lainnya

Selain biaya pengukuran tanah, terdapat biaya lain yang harus dipertimbangkan. Biaya pendaftaran tanah pertama kali sebesar Rp50.000, biaya TKA (transportasi, konsumsi, akomodasi) untuk petugas, BPHTB sebesar 5% dari NPOP dikurangi NPOPTKP, dan biaya pemeriksaan tanah dengan perhitungan TPA = (L / 500 x HSBKPA) + Rp350.000.

Secara umum, rentang biaya untuk mengurus cara mengurus AJB tanah ke SHM langsung di BPN berkisar antara Rp750 ribu hingga Rp2,5 juta, tergantung luas dan lokasi tanah.

Biaya Jika Menggunakan Jasa Notaris/PPAT

Jika memilih menggunakan jasa notaris atau PPAT untuk membantu proses pengurusan, akan ada biaya tambahan. Biaya notaris umumnya berkisar antara Rp500.000 hingga Rp1.500.000, tergantung lokasi dan reputasi notaris.

Rincian biaya lengkap jika menggunakan jasa notaris meliputi: biaya cek sertifikat Rp100.000, biaya SK 59 Rp1.000.000, biaya validasi pajak Rp200.000, biaya Akta Jual Beli Rp2.400.000, biaya balik nama Rp750.000, biaya SKMHT Rp1.200.000, dan biaya APHT Rp1.200.000. Total keseluruhan bisa mencapai Rp6.850.000.

5. Alternatif Pengurusan Tanpa Notaris

Untuk menghemat biaya, cara mengurus AJB tanah ke SHM dapat dilakukan sendiri tanpa bantuan notaris. Metode ini memungkinkan pemohon untuk langsung berinteraksi dengan Badan Pertanahan Nasional tanpa perantara.

Langkah-langkah yang diperlukan meliputi persiapan dokumen seperti identitas pemohon dan surat tanah asli, mengisi formulir pernyataan dari BPN, menyerahkan berkas dan dokumen pendukung ke kantor BPN terdekat, serta mengikuti instruksi dari BPN untuk pengesahan yang lancar.

Meskipun dapat menghemat biaya, metode ini memerlukan pemahaman yang baik tentang prosedur dan kesediaan untuk mengurus sendiri setiap tahapan. Pemohon harus lebih aktif dalam mengikuti perkembangan proses dan memastikan semua tahapan dilalui dengan benar.

6. Tips Sukses Mengurus AJB ke SHM

Agar proses pengurusan berjalan lancar, ada beberapa tips yang perlu diperhatikan. Pertama, pastikan semua dokumen yang diperlukan lengkap dan akurat sebelum mengajukan permohonan. Setiap detail sangat penting dan kesalahan kecil dapat memperlambat proses.

Kedua, ikuti prosedur dengan cermat dan teliti. Jika ada yang membingungkan, jangan ragu untuk bertanya kepada petugas di Badan Pertanahan Nasional. Mereka akan membantu menjelaskan proses dan persyaratan yang diperlukan.

Ketiga, periksa ulang informasi pada setiap formulir yang diisi untuk menghindari kesalahan yang dapat memperlambat proses. Catat semua biaya yang diperlukan agar tidak ada yang terlewat dalam persiapan dana.

Keempat, simpan semua bukti pembayaran dan dokumen penerimaan berkas sebagai arsip pribadi. Dokumen-dokumen ini penting untuk referensi di masa depan dan sebagai bukti jika terjadi kendala dalam proses.

Terakhir, jika merasa kesulitan atau tidak memiliki waktu yang cukup, pertimbangkan untuk menggunakan jasa profesional seperti notaris atau konsultan hukum. Meskipun ada biaya tambahan, bantuan profesional dapat memberikan perspektif yang lebih jelas dan mempercepat proses pengurusan.

7. FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)

Apa perbedaan utama antara AJB dan SHM?

AJB adalah dokumen yang membuktikan telah terjadi transaksi jual beli tanah atau rumah, sedangkan SHM adalah bukti kepemilikan sah yang diakui negara. AJB dibuat oleh PPAT dan hanya menandakan peristiwa perdata, sementara SHM diterbitkan oleh BPN dan memberikan hak penuh kepada pemilik untuk menggunakan, memanfaatkan, dan mengalihkan tanah sesuai hukum yang berlaku.

Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengurus AJB ke SHM?

Menurut informasi resmi dari Kementerian ATR/BPN, waktu penyelesaian rata-rata sekitar lima hari kerja sejak berkas dinyatakan lengkap. Namun dalam praktiknya, proses penerbitan sertifikat dapat memakan waktu antara 60 hingga 120 hari kerja, tergantung kompleksitas kasus dan beban kerja kantor BPN setempat.

Apakah wajib menggunakan jasa notaris untuk mengurus AJB ke SHM?

Tidak wajib. Pengurusan dapat dilakukan sendiri langsung ke kantor BPN tanpa bantuan notaris untuk menghemat biaya. Namun, jika merasa kesulitan atau tidak memiliki waktu yang cukup, menggunakan jasa notaris atau PPAT dapat mempermudah dan mempercepat proses, meskipun dengan biaya tambahan.

Berapa estimasi biaya untuk mengurus AJB ke SHM?

Biaya bervariasi tergantung luas dan lokasi tanah. Jika mengurus sendiri di BPN, biaya berkisar antara Rp750 ribu hingga Rp2,5 juta. Jika menggunakan jasa notaris, total biaya bisa mencapai Rp6,8 juta atau lebih, termasuk biaya notaris, administrasi, dan pengurusan dokumen lainnya.

Dokumen apa saja yang paling penting dalam pengurusan AJB ke SHM?

Dokumen paling penting meliputi AJB asli dari PPAT, fotokopi KTP dan KK pembeli dan penjual, sertifikat tanah lama atas nama penjual, bukti pembayaran PBB, bukti pembayaran PPh dan BPHTB, serta surat pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa yang disahkan oleh kelurahan setempat.

Apa yang harus dilakukan jika tanah belum memiliki sertifikat sama sekali?

Untuk tanah yang belum bersertifikat, langkah pertama adalah mengajukan surat pengakuan tanah ke BPN dengan melengkapi dokumen pendukung yang memperkuat klaim kepemilikan, seperti bukti kepemilikan lama dan kesaksian dari tokoh masyarakat atau pihak berwenang. Setelah diverifikasi dan disetujui BPN, dapat mengikuti prosedur sertifikasi tanah untuk mendapatkan sertifikat.

Apakah SHM perlu diperpanjang seperti HGB?

Tidak. Salah satu keunggulan SHM adalah tidak perlu diperpanjang seperti Hak Guna Bangunan (HGB). SHM memberikan hak kepemilikan penuh tanpa batas waktu, dapat diwariskan kepada ahli waris, dan memberikan perlindungan hukum yang paling kuat dibandingkan jenis sertifikat lainnya.