Cara Mengurus IMB: Panduan Lengkap Persyaratan dan Prosedur Terbaru

1. Pengertian IMB dan Perubahan Menjadi PBG

Izin Mendirikan Bangunan (IMB) adalah perizinan yang dikeluarkan oleh pemerintah pusat atau daerah kepada pemilik gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai standar teknis bangunan gedung yang berlaku. Dokumen ini menjadi bukti legalitas bahwa bangunan yang didirikan telah memenuhi persyaratan administratif dan teknis.

Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung disebutkan bahwa Pemerintah menghapus status Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan menggantinya dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Perubahan ini bertujuan untuk menyederhanakan prosedur perizinan dan meningkatkan standar keselamatan bangunan.

Perbedaan mendasar dari IMB dan PBG ada pada bentuk kegunaannya dan terkait permohonan izin sebelum mendirikan bangunan. IMB berbentuk izin yang harus diperoleh pemilik bangunan sebelum atau saat mendirikan bangunan. Sementara PBG lebih menekankan pada pemenuhan standar teknis dan dapat diurus selama proses pembangunan berlangsung.

Persetujuan Bangunan Gedung yang selanjutnya disingkat PBG adalah perizinan yang diberikan oleh pemerintah kepada pemilik Bangunan Gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat Bangunan Gedung sesuai dengan standar teknis Bangunan Gedung. Meskipun istilah telah berubah, fungsi dan tujuannya tetap sama yaitu memastikan bangunan aman dan sesuai peraturan.

2. Fungsi dan Manfaat Memiliki IMB

Kehadiran IMB (izin mendirikan bangunan) pada sebuah bangunan sangatlah penting, karena bertujuan untuk menciptakan tata letak bangunan yang aman dan sesuai dengan peruntukan lahan. Bahkan keberadaan IMB juga sangat dibutuhkan ketika terjadi transaksi jual beli rumah. Dokumen ini memberikan kepastian hukum bagi pemilik properti.

Bangunan yang memiliki IMB mendapatkan perlindungan hukum maksimal dari pemerintah. Hal ini melindungi pemilik dari sengketa kepemilikan dan memastikan bangunan sesuai dengan rencana tata ruang wilayah.

Rumah atau bangunan yang sudah memiliki IMB cenderung memiliki nilai jual yang lebih tinggi dibandingkan dengan yang tidak memiliki izin tersebut. Hal ini disebabkan karena properti yang telah diizinkan secara resmi diyakini lebih aman dan mendapatkan perlindungan hukum yang lebih kuat. Pembeli properti akan lebih percaya dengan legalitas bangunan yang lengkap.

Memiliki IMB juga memungkinkan Anda menggunakan rumah atau bangunan sebagai jaminan untuk mendapatkan pinjaman dari bank atau lembaga keuangan lainnya. Bank biasanya mensyaratkan IMB sebagai salah satu dokumen penting dalam pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

IMB juga menjadi syarat wajib untuk mengurus berbagai perizinan lainnya seperti izin usaha. Tanpa IMB, pemilik bangunan akan kesulitan dalam mengembangkan bisnis atau melakukan transaksi properti.

3. Dasar Hukum Pengurusan IMB

Pengurusan IMB memiliki landasan hukum yang kuat dalam peraturan perundang-undangan Indonesia. Pemahaman tentang dasar hukum ini penting agar pemilik bangunan mengetahui hak dan kewajibannya.

Peraturan Presiden (PP) RI Nomor 36 Tahun 2005, yang mengatur tentang persyaratan gedung. Pasal 5 ayat 1 Peraturan Daerah Nomor 7 Tahun 2009 tentang kewajiban setiap orang atau badan untuk memiliki IMB. Peraturan ini menjadi acuan utama dalam pengurusan izin bangunan di Indonesia.

Salah satu dasar hukum IMB adalah UU Nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Dalam pasal 7 ayat (1) disebutkan jika setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung. Undang-undang ini menegaskan pentingnya izin dalam setiap pembangunan gedung.

Adapun pergantian IMB menjadi PBG diatur dalam UU Nomor 11 Tahun 2020. Peraturan tersebut merupakan implementasi pelaksanaan UU 2002. Perubahan ini dilakukan untuk menyesuaikan dengan perkembangan kebutuhan dan mempermudah proses perizinan.

Selain peraturan nasional, setiap daerah juga memiliki peraturan daerah (Perda) yang mengatur tentang IMB. Perda ini menyesuaikan dengan kondisi dan kebutuhan masing-masing wilayah.

4. Persyaratan Dokumen Mengurus IMB

Sebelum mengajukan permohonan IMB, pemohon harus menyiapkan berbagai dokumen persyaratan. Kelengkapan dokumen akan mempercepat proses pengurusan izin bangunan.

Persyaratan Administratif:

1. Formulir permohonan izin 1A untuk IMB rumah tinggal yang sudah diisi dan ditandatangani di atas materai.
2. Fotokopi bukti kepemilikan tanah. Lampirkan juga surat pernyataan bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa.
3. Fotokopi KTP pemohon satu lembar. Bagi pemohon dari perusahaan, lampirkan juga akta pendirian usaha. Namun, jika tidak diurus sendiri, lampirkan surat kuasa dan fotokopi KTP.
4. Fotokopi bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir
5. Surat perjanjian penggunaan lahan apabila tanah bukan milik pemohon
6. Formulir permohonan yang dilegalisir kelurahan dan kecamatan setempat

Persyaratan Teknis:

1. Gambar rencana arsitektur (gambar denah, tampak, potongan, dan detail bangunan) dan gambar rencana struktur (pondasi, kolom, balok, lantai, atap).
2. Rekomendasi teknis IPPL dan siteplan.
3. Perhitungan konstruksi bangunan yang dibuat oleh tenaga ahli bersertifikasi (SIPB) untuk bangunan di atas dua lantai dan/atau bangunan konstruksi beton yang memiliki bentangan lebih dari 10 meter.
4. Data hasil penyelidikan tanah bagi yang disyaratkan
5. Gambar bangunan terdahulu jika bermaksud mengubah bentuk atau memperluas bangunan

5. Prosedur dan Cara Mengurus IMB

Proses pengurusan IMB dapat dilakukan secara offline maupun online. Pemilihan metode tergantung pada ketersediaan layanan di daerah masing-masing.

Cara Mengurus IMB Secara Offline:

1. Mendatangi Kantor Badan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (BTSP) setempat. Jika bangunan berukuran di bawah 500 meter persegi, datangi loket Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) di kecamatan setempat.
2. Mengisi formulir dan pengajuan pengukuran tanah.
3. Membayar biaya pengukuran dan biaya retribusi bangunan.
4. Setelah pengukuran tanah dan gambar denah bangunan oleh petugas selesai, Anda akan mendapatkan denah blueprint yang dijadikan dasar pembuatan IMB.
5. Serahkan bukti pembayaran retribusi atau Surat Tanda Setoran (STS) ke Loket Pelayanan IMB untuk diteruskan ke Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan (P2B).
6. Menunggu proses verifikasi dan evaluasi dokumen oleh pemerintah daerah
7. IMB akan diterbitkan setelah semua proses selesai

Cara Mengurus IMB Secara Online:

1. Mengurus IMB Online bisa dilakukan melalui website yang dikembangkan oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) melalui platform Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG). Kamu bisa melakukan pengurusan IMB atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) melalui https://simbg.pu.go.id/.
2. Mendaftar dan membuat akun sebagai pemohon PBG
3. Mengisi data pemilik, informasi data tanah, dan data teknis bangunan
4. Mengunggah dokumen kelengkapan data dalam format PDF
5. Melakukan konfirmasi data dan menyetujui pernyataan yang ada
6. Setelah pendaftaran terverifikasi, pemohon akan mendapatkan Surat Izin Pengukuran (SIP) yang terbit 1 minggu sejak permohonan disampaikan. IMB sendiri akan terbit sekitar 21 hari kerja sejak masa permohonan.

Umumnya, proses penerbitan IMB memakan waktu sekitar 2-3 minggu kerja. Waktu ini dapat bervariasi tergantung kompleksitas bangunan dan kelengkapan dokumen yang diajukan.

6. Biaya Pengurusan IMB

Biaya pengurusan IMB atau Izin Mendirikan Bangunan tergantung pada beberapa faktor, seperti luas tanah, lokasi tanah, hingga status tanah itu sendiri. Secara umum, biaya ini dihitung berdasarkan luas tanah dalam meter persegi. Untuk setiap meter persegi, biaya dasar biasanya dimulai dari Rp 2.500. Jadi, semakin luas tanahnya, semakin besar pula biaya yang harus dikeluarkan.

Ada beberapa komponen yang menjadi patokan, yakni luas bangunan, jenis dan fungsi, lokasi, serta koefisiennya. Perlu dicatat, setiap daerah memiliki koefisien bangunan sendiri sesuai perda yang berlaku di wilayah tersebut. Karena itu, untuk mengetahui jumlahnya, cari tahu ketentuan koefisien bangunan yang berlaku di wilayah Anda.

Rumus Perhitungan Biaya IMB:

Luas Bangunan (m²) x harga satuan IMB per m² x koefisien bangunan

Contoh Perhitungan:

Misalkan, Anda ingin mendirikan rumah dengan luas 100 m² di Jakarta. Lalu, tarif dasar IMB untuk rumah tinggal di Jakarta adalah Rp50.000 per m² dengan koefisien 1.2, maka perhitungannya adalah sebagai berikut: Biaya IMB = 100 m² x Rp50.000 per m² x 1.2 = Rp6.000.000

Biaya pengurusan IMB mengacu pada beberapa komponen, seperti luas bangunan, indeks konstruksi, indeks fungsi indeks lokasi, dan tarif dasar. Untuk tarif dasar pembuatan IMB antara Rp 2.500 per meter persegi untuk bangunan pagar pembatas hingga Rp 750.000 per meter persegi untuk konstruksi seperti menara.

Biaya IMB untuk rumah baru umumnya lebih murah dibandingkan IMB untuk rumah lama. Biaya yang perlu dikeluarkan untuk membuat IMB rumah lama umumnya lebih besar dibandingkan dengan rumah baru. Hal ini disebabkan oleh adanya denda yang dikenakan oleh pemerintah daerah. Secara umum, biaya pembuatan IMB untuk rumah lama berkisar antara Rp7 juta hingga Rp8 juta.

7. Sanksi Tidak Memiliki IMB

Membangun tanpa IMB dapat mengakibatkan berbagai sanksi hukum yang merugikan. Pemerintah memiliki kewenangan untuk menindak bangunan yang tidak memiliki izin resmi.

Sanksi Administratif:

Hukuman menurut pasal 115 ayat 1 PP 36/2005 ini adalah pemilik rumah tanpa IMB bisa dikenakan sanksi administratif. Selain itu, ada penghentian sementara proses pembangunan bangunan rumah belum jadi. Jangka waktunya hingga IMB terbit. Sanksi ini bertujuan agar pemilik segera mengurus izin yang diperlukan.

Pembongkaran Bangunan:

Sanksi ini berlaku bagi pemilik yang tidak mengindahkan peraturan. Misalnya, tetap membangun atau renovasi rumah tanpa IMB. Maka bersiaplah kalau pihak terkait melakukan pembongkaran bangunan. Pembongkaran dilakukan setelah melalui proses hukum yang berlaku.

Denda Finansial:

Pasal ini menerangkan bahwa pemilik bangunan tanpa IMB bisa dikenakan sanksi berupa denda sebesar 10% dari nilai properti. Sanksi ini juga berlaku untuk rumah yang sedang dibangun atau inden. Denda ini cukup besar dan dapat membebani keuangan pemilik bangunan.

Sanksi Pidana:

Jika pemilik bangunan gedung dan/atau pengguna bangunan gedung tidak memenuhi ketentuan dalam peraturan perundang-undangan, maka ia berpotensi dipidana penjara paling lama 3 tahun atau pidana denda paling banyak 10% dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan kerugian harta benda orang lain. Sanksi pidana ini berlaku untuk pelanggaran yang menimbulkan kerugian bagi pihak lain.

Ketiadaan IMB bisa membuat pemilik tanah atau bangunan terkena sanksi mulai dari penghentian sementara pembangunan, pembongkaran, hingga denda. Oleh karena itu, sangat penting untuk mengurus IMB sebelum memulai pembangunan.

8. FAQ Seputar Cara Mengurus IMB

1. Apakah IMB masih berlaku atau sudah diganti PBG?

IMB secara resmi telah diganti menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) sejak berlakunya UU Cipta Kerja. Namun, IMB yang sudah diterbitkan sebelumnya tetap berlaku dan tidak perlu diganti dengan PBG selama tidak ada perubahan pada bangunan. Untuk izin baru, kini menggunakan sistem PBG.

2. Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengurus IMB?

Proses pengurusan IMB umumnya memakan waktu sekitar 2-3 minggu kerja atau 21 hari kerja sejak permohonan diajukan. Waktu ini dapat bervariasi tergantung pada kompleksitas bangunan, kelengkapan dokumen, dan efisiensi pelayanan di daerah masing-masing. Surat Izin Pengukuran (SIP) biasanya terbit dalam 1 minggu.

3. Apakah bisa mengurus IMB setelah bangunan selesai dibangun?

Ya, IMB masih bisa diurus meskipun bangunan sudah selesai dibangun. Namun, biaya yang dikeluarkan biasanya lebih besar karena ada denda keterlambatan dari pemerintah daerah. Untuk bangunan yang sudah berdiri, pemilik harus mendapatkan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) terlebih dahulu sebelum memperoleh izin.

4. Apakah renovasi rumah memerlukan IMB baru?

Tidak semua renovasi memerlukan IMB baru. Renovasi yang membutuhkan IMB baru adalah yang mengubah denah rumah secara signifikan seperti menambah kamar, membuat bangunan baru, menambah lantai, atau membongkar tembok struktural. Renovasi kecil seperti pengecatan atau perbaikan tidak memerlukan IMB baru.

5. Berapa biaya yang harus dikeluarkan untuk mengurus IMB?

Biaya IMB bervariasi tergantung luas bangunan, jenis bangunan, dan lokasi. Tarif dasar dimulai dari Rp 2.500 per meter persegi. Sebagai contoh, untuk rumah tinggal seluas 100 m² dengan tarif Rp 50.000 per m² dan koefisien 1.2, biayanya sekitar Rp 6 juta. Biaya IMB rumah lama lebih mahal, berkisar Rp 7-8 juta karena ada denda.

6. Apa saja dokumen utama yang diperlukan untuk mengurus IMB?

Dokumen utama yang diperlukan meliputi: formulir permohonan bermaterai, fotokopi KTP pemohon, fotokopi bukti kepemilikan tanah, surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa, bukti pembayaran PBB tahun terakhir, gambar rencana arsitektur dan struktur bangunan, serta perhitungan konstruksi untuk bangunan di atas 2 lantai.

7. Apa sanksi jika tidak memiliki IMB?

Sanksi tidak memiliki IMB cukup berat, meliputi: sanksi administratif berupa penghentian sementara pembangunan, perintah pembongkaran bangunan, denda sebesar 10% dari nilai properti, dan sanksi pidana penjara maksimal 3 tahun jika menimbulkan kerugian bagi orang lain. Oleh karena itu, sangat penting untuk mengurus IMB sebelum membangun.